未成年人购房请三思买房容易但卖房难

许多读者，都切身体会过相关问题带来的困扰。记者发现，大家最关心的是以未成年子女名字购买房产的利弊取舍问题。嘉宾认为，家长以未成年子女名字购置房产是弊大于利，因为家长一旦出现债务危机等问题，孩子房产也属风险承担者。

　　买房容易卖房难

　　读者张先生说，3年前，他以两岁大儿子的名字买了一座别墅，一方 (论坛 新闻)面是想早些给孩子和自己将来的生活做点预备，另一方面是想规避日后可能产生的过户、遗产征收等税费。 现在这套房子增值一倍多，而他的公司也需要现金扩大规模，因此，他想把房子卖了套现金。没想到，房产交易部门要他出具“公证”后，才允许他出售给别人。

　　张先生问，自己出钱买给儿子的房子，怎么就不能自己再卖了换回现金?他要怎样做才能顺利办妥这套房产的过户手续?

　　嘉宾解释，根据《民法通则》规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。也就是说，除非将出卖孩子房产获得的款项用于孩子的读书、留学、治病等事项，否则张先生无权处理这套房产。当然，如果张先生认为自己出售这套房产确实是为了孩子的利益，那么，他就必须到公证机关做这方面的声明公证。有了公证后，他才有可能为孩子出售这套房产。

　　逃避债务不可能

　　叶先生来电说，自己是外地人，在厦门开了家小公司，目前经营还可以，但是前途不是很乐观。他想为两个未成年孩子在厦门各购置一套房产，这样，万一将来出现经营危机，两个孩子起码有个落脚的地方。叶先生咨询，万一自己真遇上经营危机，比如债务等问题，是否会连累孩子的房产也被拍卖?

　　嘉宾解释，很多人以为以孩子名义购买房产，就是将钱安全地转移到了孩子名下，就能够逃避自己的债务，其实不然。因为除非能证明孩子的房产不是属于家庭的共同财产，否则，一旦家庭出现债务危机，这部分财产同样逃脱不了承担风险的命运。

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　　未成年人房产转让所得

　　只能用在未成年人身上

　　本报讯 (记者 卢天娇)孩子是父母的私有财产吗?不是啦，连父母给他买的房子都不再是父母的私产。嘉宾解释说，很多父母都不知道，私自出售孩子的房产，将来很有可能成为被告，而原告就是孩子。

　　许多父母以未成人名字购买房产，好处是省去了将来再将房屋产权证更名给孩子的麻烦，也节省了更名时的费用。但其他问题随之产生。根据《未成年人保护法》规定，为保护未成年人合法权益，房产不得随意转让、交易，除非是有利于未成年人的利益，比如，未成年人出现重大疾病需要钱来治疗、孩子要出国留学需要足够的钱等。

　　嘉宾说，父母出售孩子房产所得款项只能全部用于抚养未成年人。否则，日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯其合法权益，父母就要承担赔偿责任。

　　嘉宾说，从孩子当业主到其成年有若干年时间，其间父母可能会想把小房子置换成大房子，或者手头缺钱想将房子转卖或抵押等，但由于孩子的房产处置权是由其法定监护人代为行使，就会涉及未成年人权益保护问题。因此，父母们在以孩子名义购买房产前，一定要反复思考是否值得。

　　【办事指南】

　　未成年人名下房产如何办理出售转移登记

　　一、办理流程:

　　个人提交申请——权籍中心受理——审核(必要时将进行公告)——记载于登记簿——个人缴费——权籍中心发证。

　　二、提交材料(应提交原件，如只要求复印件的，还需提供原件核对)：

　　1、厦门市房地产 (论坛 新闻)转让及权属登记申请表。

　　2、房地产权属证书。

　　3、房地产买卖合同(一式三份)或与买卖有关的协议、法律文件。

　　4、双方当事人身份证明。未成年人出卖的，由监护人代为申请，应当提供监护人、被监护人的身份证明、监护人与被监护人的关系证明、监护人作出的为未成年人利益的声明公证。

　　5、涉及划拨用地、限制性出让用地的，提供土地出让合同和出让金完税凭证。

　　6、成交价格低于市场指导价的，提供作为核定计税价格的有效证明材料，或按市场指导价计税的同意意见。

　　7、普通住宅出售申请免征营业税的，须提供免税申请表、原产权证复印件或契税完税证及其他证明材料。申请抵扣税费的，须提供相关免税批文或完税凭证。

　　8、已办理预告登记的，须提交预告登记证明。

　　三、办理时限：30个工作日(需登报公告的另加35天，申请免税的再另加3个工作日)。

　　读者问 专家答

　　能将孩子名下房产卖掉吗

　　问：我是单亲家庭，有一套房产登记在儿子名下，是离婚前他父亲为他买的。现在我想将这套房子卖掉，请问是否可以?

　　答：可以，但是在办理出售手续时，应由你和孩子父亲二人共同作出声明，表示出售房产是为孩子的利益，并且作为法定代理人还要到登记机关提出申请。

　　抵押登记为啥还要办公证

　　问：我有一套跟我孩子共有产权的房子，现在想办理银行抵押贷款，可是银行说这套房子办理抵押登记前需要先办理公证手续，请问为什么?

　　答：未成年人的私有财产权和继承权受法律保护，即使是父母，也不得随意处置未成年人财产。银行要你先办理公证手续，是指声明公证，即由你们夫妻二人共同作出声明，表示办理银行贷款是为了孩子的利益，保证不侵犯孩子的权益。

　　监护关系证明是什么

　　问：我哥哥离婚了，孩子没有人要，我是这个孩子的姑姑，就做了他的监护人。现在孩子初中毕业要出国读书，钱不够，就和我商量，想将他父母离婚时给他买的房子抵押出去办理银行贷款。可是，银行说，在办理未成年人房产抵押贷款登记时，还需要提供监护关系证明，请问这是怎么回事?

　　答：监护关系证明是指户籍证明、人民法院指定监护人的法律文书或者居委会、村委会等有权指定单位依法指定监护人的证明材料。凭借这一证明，你可以行使监护人的权力，比如帮助孩子申请出售房产的公证手续等。

　　16岁是未成年人吗

　　问：有人说小于14岁属于未成年人，有人说小于18岁属于未成年人，我被搞糊涂了，我小孩16岁了，请问到底是不是法律规定的未成年人?

　　答：在房产买卖方面，判断孩子是否属于未成年人的标准，适用的法规是民法通则，即以是否年满18岁为依据。16岁的孩子属于未成年人。

　　小孩申请房产权属登记有啥规定

　　问：以14岁小孩名义购买的房产如果想转让、抵押，在申请房产权属登记方面，与成年人有何不同?

　　答：政策规定，处置未成年人房屋的申请登记，要最大限度保护未成年人利益，因此，首先就必须由父母共同申请才能处置，之后，还需要出具有公证部门公证的为被监护人利益处置的书面承诺保证声明书。

　　我能为哥哥的孩子办产权吗

　　问：我结婚后一直不能生育，而哥哥家生了好几个孩子，我特别喜欢其中的一个，几年前，我就用哥哥这个孩子的名字签订了《商品房买卖合同》。现在孩子6岁了，房子也可以办理手续了，请问我是否可以用这个孩子的名字办理产权?

　　答：可以。国家在法律上没有限定购房者的年龄，所以你可以未成年人名字购买房产。需要提醒的是，签订买房合同和办理房屋权属登记时，应当由未成年人的法定监护人(你的哥哥和其妻子)代为办理。办理时，需要提供法定代理人的身份证明和未成年人的户口本及关系证明。

　　未成年人买房能按揭吗

　　问：考虑到未来房价可能居高不下，我和丈夫现在就想为孩子买套房子，减轻他将来的压力。孩子15岁，为他买房能办按揭吗﹖

　　答：未成年人虽可单独购置房产，但因其没有债务偿还能力，不能分期付款，必须一次性付款。所以，目前一些银行不办理房屋惟一产权人是未成年人的按揭申请，申请住房贷款只能由未成年人的父亲、母亲等法定代理人共同申请。